blog'n'roll

Rezervovali ste si niekedy fasa flek v najvyberanejšej poradenskej spoločnosti a objednali si bez rozmyslu to najlepšie hypotekárne menu? A do sýtosti ste sa prežrali číslami prezentovanými v takzvanej švajčiarskej hypotéke? No áno. Marketing je tak bezhranične famózne náboženstvo. Varovanie ministerstva etickej a morálnej transparentnosti – nepodpisujte, pokiaľ prežívate čo len náznak nejasnosti. Šéfkuchárová špecialitka môže totiž v budúcnosti spôsobiť vážne zažívacie problémy. A nielen tie. O čo zhruba ide, sa vám pokúsim priblížiť v nasledovnom edukačnom okienku.

Klasická hypotéka vyzerá asi takto. Mám výšku braného úveru – takzvanú istinu. Povedzme 1.000.000,- SK. Na daný úver mám stanovenú úrokovú sadzbu. Povedzme 6.00% p.a. Povedzme zafixovanú na 5 rokov. Splátka hypotéky sa skladá z dvoch častí. Zo splátky istiny a splátky úroku. V dobe, keď začínate splácať svoj úver je nepomer týchto veličín vo výrazný prospech úroku. Konkrétne pri našom príklade (30 ročná hypo)by to bolo - 5.996,-SK (mesačná splátka) = 5.000 (splátka úroku) + 996 (splátka istiny). Každou ďaľšou splátkou sa tento pomer mení v prospech istiny. Realita vyzerá asi tak, že za miliónový úver týmto mechanizmom zaplatíte za 30 rokov vlastne 2.158.560,- SK (pri nezmenených sadzbách). Preplatenosť na úrovni  115,86%. Veľa? Povedzme. Typický občan si na tomto mieste zanadáva na skurvených kapitalistických bankárov. Typický občan si neuvedomí, že za 30 rokov dôsledkom inflácie bude reálna hodnota týchto peňazí úplne iná. Že dôsledkom rastu cien nehnuteľností bude mať ním zakúpený domov úplne inú hodnotu. Že bez požičaných peňazí by si to predsa nemal možnosť  inak dovoliť. Že keby mal on niekomu požičať na 30 rokov mega zo svojho, postupoval by pravdepodobne veľmi podobne.

Hotovo. To bola klasika. Ako funguje takzvaná švajčiarska hypotéka? Je to kombinácia produktu klasickej hypo a investičného životného poistenia. Splátka úveru sa rozloží opäť na dve časti. Úrok platíte banke a istinu poisťovni. Poisťovni, ktorá vám vaše úspory zhodnotí v podielových fondoch a navyše bude celý čas niesť riziko splatenia úveru v prípade, že by ste sa rozhodli opustiť tento krásny svet predčasne. Keď sa nič nestane, fondy zarobia na istinu skôr a predčasne hypo ukončíte. Keď sa stane najhoršie, vaša rodina to pocíti len emočne nikoli finančne. Znie to fasa. Kde je však háčik? Tak za prvé – banke platíte stále rovnakú výšku úroku – to jest úrok z celej, neklesajúcej istiny. Použitím príkladu z predošlého odstavca sa dostaneme k tomu, že za 30 rokov by sme na úrokoch banke zaplatili 1.800.000,- SK. Opakujem. Iba na úrokoch! Istinu platíme totiž poisťovni. Jej výšku si môžeme zvoliť, musí byť však postačujúca, aby ste v zložitej spleti rizikových faktorov prešli v kalkulátore aspoň na poistné krytie vo výške braného úveru a aby sa pri 30 ročnej kalkulácií dospelo k hodnote účtu zodpovedajúcemu vášmu závazku – t.j. 1.000.000,- SK. To je poistné na úrovni cca 1.900,- SK/mesačne. Pri 6% zhodnotení fondov investičného životného poistenia by ste za 30 rokov nasporili 1.000.898,- SK. A to som ešte rátal s poistením, ktoré má najnižší TANK30 (celkové náklady investičného produktu)na trhu. Takže v podstate pohoda nie? No ani nie. Skúsme to teraz spočítať. Spolu za poistku a úroky banke zaplatíte (po odrátaní zisku) dokopy 2.116.000,- SK (111,6% preplatenosť). Veľmi sme si teda nepolepšili. Okrem toho, tento model vychádza z predpokladu pozitívneho zhodnotenia fondov. V prípade, že investičný fond klesne v priebehu roka o 30%, ako sa tomu deje napríklad teraz, bude takto nastavený model dosť ohrozený, v čase splatnosti istiny sa môže kľudne stať, že hodnota účtu bude nižšia a klient bude musieť doplácať zo svojho. Ono myšlienka to nie je až tak zlá, ale neodporúčal by som ju realizovať ľuďom, ktorý chcú bývať skôr ako o 10 rokov. Veľmi by ma zaujímalo, čo dnes robia takzvaný finančný poradcovia, ktorí podobné produkty modelovali klientom s horizontom potreby bývania do 3-4 rokov. Pravdepodbne sa trasú, aby v budúcnosti po sprísení úverových kritérií banky vôbec poskytli ich klientom úvery a tučné investičká sa čo najskôr spamätali. Tož, držím palce. Nechcel by som byť na strane poradcu a klienta už vôbec nie.